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          赋予租购房者子女同等权利 降温一线城?#26032;?#24066;
          淘房网 taofang.com.cn      时间: 2016-4-1  出处:经济参考报
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            严格就近划片入学实施后,所有的儿童入学条件,无论是“单校划片”还是?#23736;?#26657;划片?#20445;?#37117;指向自有产权住房。而租房者并不能算是片区的一员,子女极可能无法在当地入学。

            2015年4季度以来,中国一线城市房价出现一波快速升温。根据“清华恒隆——北大林肯”最新发布的CQCHPI房价指数显示,2015年第四季度北京、上海、深圳三个公认一线城市二手住房价格环比分别上涨2.95%、7.32%和12.72%,同比分别上涨7.55%、12.96%和51.7%;另根据国家统计局最新数据,2016年1月北京、上海、深圳二手住房价格环比分别上涨2.3%、2.7%和5.7%,同比分别上涨123.7%,114.4%、149.7%,涨幅冠全国之首。作为?#23478;?#32447;城市的广州及二级明星城市的南京、杭州等,房价也隐有加速上涨之势。

            关于这波一线城市房价大涨的原因,多方认为主要是由货币信贷宽松诱发的局部住房投机所推动。从理论上看,住房具有天然的投资品属性,房价上涨是一?#21482;?#24065;现象的论断被广泛接受。从政策面看,购房金融环境极为宽松,对购房的信贷支持不断加码,形成极有利于住房泡沫扩散的金融条件。自2014年9月以来,一线城市二套房信贷管制不断放松,二套房的认定条件从“认房又认贷”改为“认贷不认房?#20445;?#36825;意味着如果首套房贷还清二套房仍可以享受首套房的按揭优惠政策;二套房按揭首付成数大幅调?#20572;?#30001;以往的7成降为目前的4成左右;持有住房的成本不断下降,央行自2014年以来已连续6次降低贷款利率,目前一般按揭贷款基准利率商业贷款仅为4.9%,公积金贷款仅为3.25%;货币投放量迅猛增长,2016年1月末,广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%,增速分别比?#26174;?#26411;和去年同期高0.7个和3.2个百分点,当月人民币贷款增加2.51万亿元。近年来兴起的各?#21482;?#32852;网金融创新工具也显著降低了购房门槛:如P2P平台对购房者提供的具有场外配资性?#23454;?#39318;付贷,使事实上的零首付购房得以实现;各种众筹炒房行为,使炒房的最低门槛甚至降至千元以?#38534;?br>
            诚然,所有的房价大涨背后,都需要有资金面作支撑。但本轮一线城市房价暴涨,除了局部“金融泡沫?#20445;?#36824;可能有其更深层次的现实原因。据调查,严格的就近划片入学造成的购房?#21482;牛?#24182;不局限于优质学区房),就是本轮一线城市房价暴涨背后的重要实际驱动因素。在本轮房价上涨过程中,根据从北京、上海、南京等热点城市获取的购房样本,发现多数购房者的背景并没有任何特别之处,只是中等收入的平常家庭。他们购房的动机不是为了投机炒房,而是为了孩子当前或未来上学需要。这些热点城市“逆市”购房者的背景与购房动机,都很难直接与“金融泡沫”相关联。

            通过更深入的调查研究发现,严格就近划片入学实施后,所有的儿童入学条件,无论是“单校划片”还是?#23736;?#26657;划片?#20445;?#37117;指向自有产权住房。而租房者并不能算是片区的一员,子女极可能无法在当地入学。即使运气好得以勉强入学,也只能按教委指定进入本区县最差的学校?#25237;痢?#36825;无疑造就了新一轮的局部“抢房运动?#20445;?#20303;房利用效率不断降低。以某热点城市?#22478;?#26032;公布2016年小学入学条件的为例,三类无房户子女都可能无法入学:一是集体户籍无房户,如果未获公房配租,仅租住私人住房,子女将无法在当地入学;二是具有其它区县户籍,但在该区工作和实际租房居住(无自有产权住房)的家庭,子女将无法在就业和实际居住地入学;三是外地户籍租房居住者,需要办齐苛刻的五证(实?#24066;?#35201;提供的证明可能多达28个以上),否则也将无法入学。但另一方面,如果出手高价购买了住房,则这些入学难题居然能迎刃而解。前两类无法入学的家庭现在可以优先入学,第三类外地户籍家庭除了在北京等特大城市,购房后也可顺利落户入学。在有些学校,还将购房入户的年限与入学资格相挂?#22330;?#36825;几乎是在声明,合格的?#25913;?#19981;仅要买房,而且要提前尽早抢房,最好孩子一出生或未出生之前就把房子买好。

            当购房几乎变成了子女成功入学的充分必要前提条件,一线城市住房特别是学区房逆市出现?#21482;?#24615;抢购也就并不奇怪了。尽管房价已经过高,经济基本面也不大支持房价上涨,但购房者逆势抢房的行为并不能简单称之为非理性。中国社会受儒家文化影响巨大,向来极为重视子女教育。古人尚有“?#22799;?#19977;迁”之佳话,今人为了子女入学资格砸锅卖铁购房也就不奇怪了。

            如果现有的儿童入学条件不发生变化,一线城市房价在经历了本?#32622;?#28072;后,即使出现短期调整,其长期上涨趋势也不会有所改变。各种差别化增税、限购限贷、需求管控等调控措施,都难以使一线城?#26032;?#24066;快速有效降温,甚至还可能引发新的抢购。近期被热议的清理“首付贷?#20445;?#20063;不能改变这个市场趋势。

            根据CQCHPI房价指数显示,2015年第四季度北京市房价同比上涨最快的两个板块分别为金融街板块(27.74%)与中关村板块(19.36%)。而这两个房价大涨板块正好均为北京市最好的学区所在地。这也印证了本文关于购房入学推高一线城市房价的论断。

            为促使特大城市房价回归理性,除了信贷和需求管控外,更重要的是应尽快改革现有儿童入学政策,赋予租房与购房者子女同等的入学权利。2016年《政府工作报告》提出要“建立租购并举的住房制度?#20445;?#36825;首先需要落实租房家庭与购房家庭的同等权利。从长远看,实施租购房子女同等入学,不仅有利于促进自由迁徙,更有利于提高低收入阶层的受教育水平、增进社会凝聚力,这对于国家民族的发展无疑具有深远的正效应。在实施租购房家庭入学同权后,对于多数学位不紧张的片区而言,在本学区实际居住(租购房均可)就是入学的唯一住房门槛。为避免少数热点学区出现群租挤兑入学的现象,这部分热点学区可采取国际通行的作法,增设实际居住条件作为入学门槛。并通过定期与不定期入户访?#23454;?#26597;、全社会公开监督等办法,来保证入学儿童其家庭租购的住房能满足基本居住条件。以实际居住条件而非产权作为优质学区入学标准,也可以有效避免11平方米破败“住房”售出460万天价的社会冷笑话再度出现。







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