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          杭州二手房20%的溢价,到底从哪里来
          淘房网 taofang.com.cn      时间: 2015-9-24  出处:钱江晚报
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            “同区域地段,同时期像?#22363;?#36825;样实力雄厚的品牌,它所建的小区,可能就会比周边楼盘贵2000元/平方米左右。”从事杭州房产多年研究?#30446;?#23572;瑞信息集团华东区总经理刘晨光说。

            自住型购房市场的回归,虽然使得投资型买房行为越来越少,但另一方面,现在的购房者在买房时,不仅仅考虑宜居性,房子本身的价值也备受关注。在刘晨光看来,品牌、?#20998;?#20197;及后期物业的档?#20301;?#26412;决定了这个物业后期进入二手房市场的价值。而在?#20998;?#25171;造上不遗余力的融科瑷颐湾,进入9月后连续放量,已是城北炙手可热的楼盘之一,其未来在二手房市场上的潜力也值得期待。

            刚需产品仍是市场主力

            差异化竞争才是出路

            虽然杭州楼市上半年被改善型楼盘频频占据头条,不过从数据上看,整体?#23665;?#20173;以刚需为主,下半年,不断涌入的刚需产品,让购房者挑花眼,而真正优?#23454;?#21018;需楼盘,他们的成功却有迹可循。

            记者:2015年上半年以来,主城区?#23665;?#32467;构呈?#32622;?#26174;变化,以90平方米以下产品为代表的刚需市场?#23665;?#21344;比明显下降,这其中刚需产品的?#23665;?#20027;力集?#24615;諂分?#22909;、地段好的那些楼盘上,您怎么看待这个问题?

            刘晨光:目?#26696;?#38656;依旧是市场的?#23665;?#20027;力,虽然主城区1~8月90平方米以下户型占比?#26723;?%,但总体份额仍占6成以上。对刚需购房者而言,地段可能仅仅是一个方面,毕竟预算有限,所以这方面的选择空间并不大,反而在楼盘?#20998;省?#33258;身配?#20303;?#25143;型设计、价格水平等方面更加注重。

            记者:城北板块目前在售的同类型产品很多,户型面积段也差不多,对开发商而言,竞争这么激?#19994;?#22320;方,您认为什么样的楼盘才能胜出?

            刘晨光:整体竞争环境比较大的情况下,其实做差异化的产品更能够脱颖而出。类似融科瑷颐湾这样的项目,通过差异化定位,如建设了类豪宅的丰富配套,室内恒温?#22659;?#19982;露天沙滩池的双?#22659;?#35774;计,这在同区域内也很罕见。还有实体样板房呈现,到豪华的业主会所的先?#20889;?#36896;,都为项目赢得客户打下坚实基础,过硬的产品带来?#30446;?#30865;传播有利于项目在后期吸引更多区域内意向客群。

            专注楼盘自身?#20998;?br>
            在区域内可达到20%的溢价

            一直以来,产品本身的?#20998;?#26159;产品价值重要的组成部分,?#22363;?#30340;产?#20998;?#25152;以能在二手市场上比同地段房源卖出更高的价格,也是因为其?#20998;?#26356;好。

            记者:刘总对整个华东区的市场都比较了解,一般来说,在二手房市场上,什么样的房子能卖出更高的价格?

            刘晨光:以杭州为例,二手房中的次新房能够有明显溢价,?#39056;?#35748;为有几方面原因可作?#25569;鍘?#27425;新房外立面一般都采用真石漆,高端小区则会使用石材,体现项目档次,提升价值;第二方面是景观,不同于老小区,大多次新房拥有较好的景观组团设计;最后是物业,高?#20998;实?#29289;业服务能显著提升小区居住?#20998;剩?#25552;高房源价值。所以综合来看,如果一个小区能够满足这三点,那么对比同地段其他小区能有明显溢价。

            另外,你去看一些二手房小区,抛出来少,买的人多,整体外立面看起来不旧,也没有下雨后留下的斑驳痕迹,这些小区入住率高,其价格也相对坚挺。融科瑷颐湾采用干挂石材立面,在这方面已领先区域内的楼盘。

            记者:从杭州市场来看,同一个区域,不同的楼盘在二手房市场上的表现可能大相径庭,有些甚至有20%以上的差价,您可以给?#39056;?#20030;一些这样的例子吗?

            刘晨光:除了刚才说的那几种情况能有较大的溢价外,还有一种就是品牌标杆项目,以杭州为例,同区域地段,同时期?#22363;?#30340;二手房售价要比一般项目贵2000元/㎡左右,例如城西?#22363;?#32043;桂花园目前在售均价30000元/平方米左右,周边二手房在售均价27000~28000元/平方米。

            小区和商业一样需要经营

            瑷颐湾提前考量业主未来生活

            融科瑷颐湾的大手笔打造,在有些人看来过于奢侈:3000平方?#23383;?#22830;沙滩?#22659;亍?000?#20540;目?#36816;海沙以及精装会所,不过,这其中不光是其背后强大的品牌支撑——联想控股,更多的是融科对于?#20998;?#36817;乎完美的追求,以业主未来生活为蓝图打造园区细节。

            记者:参观过融科瑷颐湾后,您觉得它在产品上给您印象最深的是什么?如果放在二手房市场中,有何优势?

            刘晨光:小区和商业一样需要经营,瑷颐湾的3个主题空间给我印象深刻。而有主题的园区可以将人群聚类划分,游泳?#30446;?#20197;聚在一起,健身的有共同话题,开派对?#26448;苷业?#21516;类。这就会出现一个情况:上班族下班后可能不会往外跑,而是回家游泳或聚会;小朋友放学回家可以在小区?#19994;?#23567;伙伴一起在沙滩上玩耍。这就是一个小区的幸福指数。

            另一个是它的精装会所,这不光是一个会所,更是一个出入小区的通道、公共会客厅,其在小区交付后的功能性将会充分体现,这是家之外的会客场所,是生活的一部分,你可以看见小孩在这个空间里玩耍,?#26448;?#30475;见业主在这里交谈,日常的行为轨迹都在这里呈现。

            而像这样的小区,未来如果进入二手房市场,周边创业园里的外国人或白领都有兴趣来租住,而且租金也不低。上海的仁恒小区就是一个很好的例子。

            记者:瑷颐湾在细节设计上花了很多功夫,比如人性化的创新1.5卫、儿童洗手间等,带空调的楼幢电梯,这些细节是否只是方便了业主的生活,其保值性如何?

            刘晨光?#20309;颐?#30740;究发现,这个板块在90平方米产品上的溢价率是相?#36234;?#39640;的,而融科瑷颐湾在产品上又做了细分,1.5卫就是市场细分的结果:周边创意产业园较多,年轻人也更集中,越来越多的年轻人可能更注重房间功能性,而1.5卫恰好击中了这部分客户早上上班遇到的?#38480;巍?#36825;在得房率普遍差不多的90平方米产?#20998;校?#30340;确有自己的竞争优势。

            目前融科在售均价1.4万元/平方米左右,按照紧邻的万达板块目前在售楼盘价格1.8万元/平方米左右,其未来在二手房市场会有更多的溢价空间。

           (以上涉及户型面积均为建筑面积)

            人物名片:刘晨光,克而瑞信息集团华东区总经理,对杭州房地产市场有长期的深入研究。






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