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          二三線城市樓市行情變差 中小房企集體掛牌轉讓
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2015-5-19  出處:地產中國網
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            在一二線城市樓市回暖的當口,一些地處三四線城市的中小房企卻生存堪憂,面臨的資金壓力甚至超過去年。同時,類似于萬達、萬科這樣的巨頭房企的強強聯合,也在對中小企業的生存空間進一步擠壓。賣項目、轉型或者黯然出局,將成為越來越多中小房企的無奈選擇。

            房地產報記者統計發現,截至目前,京滬產權交易所待售房企股權達37宗,總權益金額129億元,其中將50%以上控股權出售的房企達29家,將100%股權出售的房企有21家。其中僅4月份新掛牌待售房企股權貨值就高達97億元。這里面不乏一些上世紀90年代就成立的國有房企。

            雖然近一段時間中央連續出臺樓市新政,但正如全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌在接受中國房地產報記者采訪時所認為的那樣:“不能認為政府是在救房地產,沒有能力、品質差、糊弄人的房企,該淘汰就要淘汰”。

            待售房企股權達129億元

            在北京、上海產權交易所,4月份以來新掛牌轉讓房企股權超過109億元,顯示一些房企生存壓力并未因市場回暖而緩解。

            截至目前,北京產權交易所新增掛牌轉讓的房企項目有21宗,掛牌價共計57億元,分布于武漢、惠州、汕頭、洛陽、天津、邯鄲、沈陽、成都、濰坊、昆山、蘇州等二三四線城市。

            其中,武漢三江航天房地產開發有限公司以16.07億元標價出售67.08%股權,是掛牌價格最高的房企。資料顯示,該公司是1994年成立的國有企業,2014年凈利潤為1.63億元,總資產40億元,總負債則高達33億元。需要注意的是,公司有15億元借款,受讓方須同意受讓這15億元債務。從中可以知道,正是高負債壓力使得武漢三江不得不通過“賣身”獲得喘息機會。

            另外,還有海南湘源房地產開發有限公司以4420萬元轉讓100%股權及736萬元債權,惠州市德賽房地產以2.32億元出售80%股權,汕頭市金洲花園開發有限公司以4.5億元出售100%股權,洛陽住總宇泰房地產開發有限公司以6.25億元轉讓60%股權及2.71億元債權,陜西國電置業有限公司以9749.49萬元出售100%股權。100%股權轉讓成功后,意味著這些房企完全退出房地產市場。

            在上海產權交易所,有16宗共計72億元房企股權在等待出售。其中,上海房企有6家,南京房企有6家,還有蚌埠、三亞等三四線城市房企。

            上海葛洲壩陽明置業有限公司以13億元轉讓71%股權,南京6家公司都是全部出售股權,掛牌價共44億元,股東均為南京臨江老城改造建設投資有限公司,這是中冶置業集團下屬公司。自去年起,中冶置業就因資金緊張和業績虧損而頻頻出售旗下資產。

            “房企拋售股權,一方面是一種無奈舉措,很多房企錯過了黃金十年發展機遇期,導致目前市場擴張乏力,賣股權是為了盤活存量資產。另一方面,這也是一種最務實的融資方式,通過到股權交易所上市加速資產變現,是目前最穩妥的融資方式。”業內對中國房地產報記者分析指出。

            撐不下去了

            中小房企的財務數據更能真實地反映其處境。

            房地產報記者統計滬深上市房企2015年一季報發現,132家上市房企中,一季度虧損房企數量達到40個,其中天津松江一季度主營收入7654萬元,虧損2.09億元,老牌國企中華企業一季度虧損1.89億元,嘉凱城虧損1.47億元。而在2014年年報中,虧損房企還只有14家。

            上市房企還可以通過資本市場渠道融資,而未上市的三四線城市中小房企生存更加艱難。

            業內分析指出,地方中小房企很難獲得優質地塊,而地域差的地塊必然面臨去化困難的問題;同時,銀行普遍采用黑白名單制發放開發貸款,很多中小房企早就不能從銀行拿到資金,不得不求助民間高利貸等高成本融資,銷售跟不上,資金就會隨時面臨斷裂危機。出于資金周轉的需要,出售部分資產相比賣房子要容易而且快很多。

            眾多中小房企因民間高利貸陷入困境。先是鄂爾多斯房企正醞釀破產重組,繼而邯鄲、張家口也有不少房企陷入高利貸漩渦,如張家口新基業房地產開發公司、蔚縣萬盛房地產公司等都因此而導致項目停滯,生死未卜。

            “三類企業最容易退出房地產:一是產品類型偏高端、周轉率較慢的企業,容易在樓市下半場趕不上市場節奏而被淘汰;二是前期拿地過于激進導致成本較高而影響銷售資金回籠的企業以及因盲目多元化擴張導致房地產主業受影響的企業;三是資信不太好、貸款受限的中小企業,近幾年內會因資金鏈斷裂而退出房地產。”同策咨詢研究部總監張宏偉對中國房地產報記者分析指出。

            這期間,房企收購、并購、出售資產等動作將更為頻繁,大開發商借機提高行業集中度,中小房企主動退出和尋求被并購,將成為未來幾年的“新常態”。(來源:鑒聞)







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