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          嚴苛調控下 上半年商品房銷售仍然快達兩萬億!
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2018-9-12  出處:胡潤百富
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          信貸、稅費、土地、限購、限售……今年中國繼續動用各種調控政策,試圖控制房價的“過快上漲”。但即便是在這樣嚴的國家調控下,房企的銷售額仍舊在升高。

          據報道,上半年全國各地的樓市調控政策先后發布192次,平均每天都有1個相關政策出臺。這些新出爐的政策主要以二三線城市為主,限購和限售是調控主力。因為四個一線城市先期已經制定了較為嚴格的限購、限售措施,一些政策調控主要以商業銀行調整首付比例或者貸款利率為主。

          十大地產商上半年累計銷售商品房 1.97 萬億元,日均超百億元。去年同期十大房企累計銷售額為1.54萬億元。

          房價調控政策更加細化

          宏觀調控方面,發改委限制地產企業外債資金投資境內外房地產,原銀監會提出嚴控除按揭貸款以外的信貸資金流入房市,住建部則提出增加土地供應,提到 3-5 年內熱點城市租賃住房、共有產權房用地占新增住房用地供應 50% 以上。

          具體到各地方,調控城市以限售、限貸為主。73 個城市一共發布限購政策 135 條、限貸政策 176 條。另由 51 個城市以及海南全區域實行限售。

          調控政策更多還是以限制為主。今年第二季度,海南在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購;沈陽將新房和二手房限售范圍擴大到全市行政區域(不含遼中區、新民市、康平縣、法庫縣)內,限購對象為擁有 2 套及以上住房的沈陽市籍家庭;哈爾濱則是要求 6 個主城區的新房,在簽約后三年內不能出售。

          近20年間,中國的地產調控收緊期明顯長于寬松期,且每次收緊的調控幾乎都被打上“史上最嚴” 的標簽。但每次調控之后,房價先跌后漲,只要政策稍一放松,便會出現一年內漲 50% 的反彈。

          在中國調控房地產的這個過程中,地產調控的次數逐漸增多、發布政策的政府等級從省會級一直下探到縣級市。同時,調控政策也越發細化,包括一些城市對外地戶籍買房者限購時通常會加上婚姻、社保、居住證等附加條件。

          金融在政府調控地產中作用巨大

          房地產開發投資資金,絕大部分來自于銀行或資本市場,住房抵押貸款對居民購買房產發揮巨大作用,主導著房地產周期運作。

          今年 5 月開始,包括建設銀行、中國銀行、工商銀行、興業銀行等在內的多家銀行,上調北京地區首套房貸款利率至央行基準利率(4.9%)的 1.1 倍,一部分銀行上調至 1.3 倍。

          以南京的 5.91% 首套房貸款利率和基準利率 4.9% 作對比測算,發現消費者貸款 300 萬元、分 30 年還清,根據不同的還款策略每月要多還 1500-3000 元,30年累計多還 68-74 萬元。

          利率只是貨幣政策影響著房地產價格的一個方面。住房首付比例則是另一個重要工具。今年3月,北京要求個人房貸首付比升至 49%。

          光大證券首席經濟學家彭文生曾提出首付比是一個很好的地產調控工具,原因在于它是一種“自動穩定器” —— 設定三成首付,100 萬元的房子就是 30 萬、300 萬元的房子就是 90 萬,首付金額隨著房產價值而增加,從而提高購房門檻。反之房屋貶值則降低買房門檻,從而平衡房地產的需求。

          但這種長效機制卻經常會被五年一屆急于出政績的政府頻繁調整。2007 年中國在房價 8 年翻倍的大背景下要求全國首套房首付標準提高至 30%,房價和成交量暴跌。之后國務院在 2008 年和 2009 年分別將首套房首付比率調回 20%、將個人住房轉讓營業稅征免時限由 2 年恢復到 5 年,房價開啟新一輪上漲。

          在近乎于計劃經濟的調控措施下,首付比調控作用在中國多地已經失效。

          嚴苛調控下

          房企銷售額仍創新高

          房地產在國家的多方調控下已經是計劃經濟。地產商從融資到拿地再到蓋樓銷售,十幾雙無形的手從中施加阻力。但是房企在嚴苛調控和巨大資金周轉壓力下,也在通過降價或低溢價的銷售策略,實現業績規模的增長。這也是為什么全國主要城市都在限價,但銷售額仍創新高的原因之一。

          根據易居克而瑞的統計,十大地產商上半年累計銷售商品房 1.97 萬億元,日均超百億元。去年同期十大房企累計銷售額為 1.54 萬億元。碧桂園、恒大、萬科銷售額排今年上半年前三,分別為 4124 億、3040 億和 3030 億。

          中國多地目前實行嚴格的新房限價銷售政策,導致新房每平方米單價可以比周邊二手房低 50% 甚至 80%,但上半年的銷售金額仍然可以打破紀錄,很大原因在于多地政府對預售許可證管控有所松動。

          碧桂園是所有房企中唯一一個銷售額突破 4000 億元的公司,而且它在去年的年度統計中也排名第一、2017 年銷售額為 5500 億元。目前它1-6 月的銷售額已經相當于 2017 年全年的 75%。

          萬科今年以來受土地儲備和開工供應不足影響,近幾個月的單月銷售規模都在 430 億元左右,它半年度的排名較去年下滑一名至第三。但萬科目前的銷售額已經超過 2016 年全年。

          而恒大從去年同期的第三升至第二,按照年初定下的5500億元銷售目標,恒大上半年的完成率約為 55.3%。

          2018上半年TOP10房企銷售額房企上半年的銷售額同比增長33%,每平方米均價1.23萬元同比下降5.53%,中國的房地產市場仍舊炙手可熱。
          上半年房企實現的銷售增量還是主要集中三四線城市,尤其是周邊沒有一線城市、但又同時在長三角、珠三角和京津冀三大經濟圈輻射范圍內的三四線城市,比如舟山、蕪湖、紹興、南充、泉州等地。

          這些城市上半年銷售額整體同比增加約 6%。四個一線城市中,只有深圳銷售額同比增加 31%,其余三個均同比下跌。二線城市的房產銷售整體呈上升趨勢。比如合肥增加 194%、杭州增加 23%、重慶增加 33.22%

          房地產“去庫存”

          帶來更多新的“庫存”

          根據國家統計局和同花順 iFind 匯編的數據,全國商品住宅待售面積逐月減少,已經從 2017 年 2 月的 4.07 億平方米下降到 5 月底的 2.8 億平方米。不過由于部分熱點城市在限價情況下存在一定的已售未簽規模,統計數據可能存在庫存規模被高估而銷售規模低估的情況。

          商品住宅待售面積同比減少,跟去年棚改貨幣化安置資金到位數創新高從而消耗大量庫存有關。住建部報告指出,2016 年棚改貨幣化安置比例為 48.9%,消化可售商品房 2.5 億平方米。去年相關數據暫未公布,假設 2017 年貨幣化安置比例達到 60%甚至以上,則消耗可售商品住宅面積為 3.1 億平方米。

          在這個過程中,政府從 2015 年開始主推的房地產“去庫存”又接著刺激房企多拿地、多開工。

          今年 1-5 月,全國房企新開工面積 7.21 億平方米,同比增長 10.8%。跟 2016 年同期比,增速更是達到 21.28%。

          降低首付、開放限購,降低貸款利率,其后果就是住房成交量大漲,而新開工的房屋數沒有顯著增加,其后果就是完工周期可售的房子變少。一般商品降價銷售去庫存,在這過程里,消費者買更多產品,同時低利潤率會使企業產能較少,而商品本身則消失。
          而住房既是消費品也是投資品。它跟普通商品“去庫存”的差異在于,所謂去庫存,即出售房子,只是改變了產證上的名字,改變了房屋所有人,從開發商變成了購房者。房子的數量沒有減少,它還是可以在市場上流通,沒有被消費掉。

          同時,又因為可售商品房面積的快速下降和政府限價給人帶來的漲價預期,中國商品房均價微漲只是數字游戲,限價新房一旦上市流通,其價格就會向市場定價的二手房價格靠攏。開發商收到房款后,還會進一步拿地蓋樓。

          消費者投機性的買房需求降低、或者說被政府抑制后,房企和地方政府很可能要繼續面對如何“去庫存”的問題。







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