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          租房價格停漲表明樓市“剛需不剛”
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2017-6-21  出處:經濟觀察網
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            近期,北上廣深四大一線城市租房價格紛紛停止上漲。統計顯示,上海房屋租賃指數自2017年1月開始下跌,結束了連續90個月的上漲,中原(上海)租金指數4月環比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%;廣州4月租房價格下降了3.5%;深圳鹽田、寶安和龍華三個區域4月租房價格明顯下跌;北京近期房租也表現得非常平穩,據我愛我家統計顯示,北京租房價格今年一直維持在4600元/月左右的水平,并且已有下降趨勢。另外,國家統計局數據顯示,5月全國租賃房房租環比上漲0.1%,環比已現漲幅持續收窄態勢。

            由于中國目前房屋租賃市場并不規范,個人出租約占整個市場的80%,一線城市該比例略低。目前缺乏全國統一的、能夠完全代表各城市真實房租變化水平的數據,但一線城市中介租房數據對于房租變化的趨勢具有一定代表性。

            當然,一線城市租房價格停漲既有短期季節性因素影響,又有各地加大公租房建設、住房需求集中釋放的中期供需因素影響,還有居民收入增幅放緩、人口拐點帶來的流動人口減少的長期人口因素影響。從根本上講,房屋租賃市場是城市普通居民真實住房需求的綜合體現,也是未來由租房轉為購房群體的所謂剛需支付能力的綜合體現。

            具體來說,對于房屋租賃市場,一般春節過后的流動人口返城與6-7月應屆生集中畢業是傳統旺季,短期租房需求的集中釋放一般會推高租房價格,而4月與春節前11、12月則是淡季。今年春節后,一線城市房屋租賃市場并未像往年出現價格的大幅上漲,反而呈現出旺季不旺的特點。究其原因,主要是由于近年來一線城市城鎮化接近后期,常住人口增幅在逐漸減少。北京2011年至今常住人口增量從56.7萬人連年下降至2016年的2.4萬人,增速從2.9%下降至0.1%;上海2011年至今常住人口增量從45.5萬人連年下降至2016年的4.4萬人,增速從2%下降至0.2%。未來隨著一線城市生活成本的持續提高以及控制人口政策的趨嚴,不排除出現常住人口下降的情況,在此背景下租房需求勢必受到顯著影響。

            在租賃市場供需端,2016年以來,居民加杠桿購房需求得到了集中釋放,不僅解決了部分首次購房群體的需求,更多的是投資與投機需求的釋放。剛需的減少和部分以投資為主的購房者為緩解月供壓力選擇將房屋進行出租,打破了房屋租賃市場的供需平衡。另一方面,地方政府也在不斷加大公共租賃住房與自住型商品房的投放力度,以保證中低收入階層的住房需求。根據北京市住建委公布的數據,未來五年,北京市將通過集體建設用地安排租賃住房供地1300公頃,建設租賃住房50萬套,安排自住型商品房供地1020公頃,建設25萬套自住房。公租房與自住房供給的顯著提高,將更多地滿足居民的首次購房需求,也將減輕商品房需求壓力并壓低房屋租賃價格。

            更為重要的是,近年來經濟脫實向虛趨勢明顯,在天量貨幣供應背景下,大量資金“用腳投票”選擇進入虛擬經濟,實體經濟投資回報率顯著下降。據統計,整體上市非金融企業投資回報率由2012年的9.9%逐步下滑至2016年1季度的6%,2016年至今雖有所回升,但仍在7%左右徘徊。實體經濟不振必然帶來城鎮居民可支配收入實際增速的下降,該數據已從2011年的8.4%以上滑落至今年一季度的6.3%。當然,該數據并未考慮收入分配差距及財產性收入影響因素,事實上高收入階層普遍為有房一族,其收入更多的來源于資產性收益,而中低收入階層收入主要來源為工資性收入。從這點看,應屆畢業生工資更具有代表性,據智聯招聘統計,2017年應屆畢業生平均月薪為4014元,同比下降16%,是連續第二年下降。因而,剛需群體收入增幅的下降不支持房屋租金的上升。

            近10年來,貨幣供應提高與人口凈流入的共同作用下,一線城市房價得到了飛速的上漲,與此同時,租房市場也迎來了房租不斷上漲的黃金10年。但值得注意的是,房租的上漲幅度明顯慢于房價的上漲幅度,這背后主要原因就在于房租反映的是房屋真實的居住屬性,而房價更多反映的是天量貨幣推動下的資產屬性。

            房租與房價增速的不同最終體現在投資商品房用于出租的投資回報率上。據統計,2012年以前,該數據穩定在2%以上,2013年以來,該數據逐年下降,到2015年已下降至1.6%,2016年末更是下降至1.1%附近。購房投資回報率不僅顯著低于銀行理財產品收益率,甚至顯著低于一年期定期存款利率。分析其中原因,要么是房租太低了,要么是房價太高了,之前論述已表明房租繼續上升可能性非常小,因而過高的房價已扭曲了商品房作為投資品追求投資回報的根本屬性。當然,這種扭曲與商品房背后附帶的隱性社會保障如子女入學有一定關系。

            在金融去杠桿不斷深化、美聯儲加息頻率不斷加快和資產負債表縮表背景下,銀行作為金融媒介獲得資金的成本未來仍將緩慢提升,市場利率也會在其帶動下逐漸上升,可以說樓市定向加息才剛剛開始。近期北京、上海等一線城市部分商業銀行已將首套房貸利率上浮至基準利率的1.1倍,二套房貸為基準利率的1.2倍,更有少數銀行停止了房貸業務。對于投資購房者來說,資產價格是浮動的,但加杠桿購房的負債卻是剛性的,市場利率的提升將使投資者月供支出顯著增加,但因無法通過提高房租傳導壓力,其現金流會逐漸吃緊,選擇出售鎖定收益并投入貨幣型理財市場或許是當前最佳選擇,隨著越來越多的投資者明白這一道理以及居民居住需求更多的由自住房和租賃房滿足,商品房投資回報率會因此有一個向市場平均投資回報率回歸的必然過程。

            綜上,在市場未有效出清帶動經濟重新啟動之時,隨著一線城市人口凈流入的減少、租賃與自住房供給的增加以及居民可支配收入增速的放緩,反映居住屬性的房租價格難有大幅上漲,原本被認為是絕對剛性需求的購房群體需求其實并不那么剛性,商品房投資回報率也會因此逐漸向理性回歸。






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