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          省城寫字樓市場面臨“過剩”危機
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-9-1  出處:山西經濟日報
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            今年以來,在省城某房屋中介工作的小張開始將業務重心慢慢轉移,以前他的主要業務是幫助客戶聯系出租房以及二手房買賣,現在帶客戶看寫字樓成了他的主要工作。

            盡管業務重心有所轉移,但是小張的業務量卻沒有多大起色。他感慨:現在的寫字樓越建越多,但是市場需求并不旺盛,寫字樓市場正面臨著“過剩”危機。這到底是怎么回事呢?連日來記者對此進行了走訪調查。

            現狀:呈現供大于求態勢

            “3000多平方米的寫字樓空置快一年了,一直租不出去。”位于長風街的某寫字樓老板李總最近很鬧心,“房租一降再降還是租不出去,實在不行,我就打算改成快捷酒店了。”
              
            李總很是無奈。“我也從代理公司那兒打聽過,今年寫字樓的行情都不好,不單單是我家。”
              
            順應城市發展趨勢,省城的寫字樓市場也經歷了從北向南發展的歷程。細分起來,主要分為四大片區。一是府東街片區,以國貿大廈、盛唐大廈、華宇國際等寫字樓為代表;二是南內環街片區,以金茂、賽格和財富國際等寫字樓為代表;三是長風街片區,以和信商座、長風大廈、千禧世紀廣場等寫字樓為代表;四是長風商務區片區,這里依托中國(太原)煤炭交易中心等大型公共文化設施,正逐步成長為新興商務經濟區。
              
            不過,寫字樓在帶動經濟發展的同時,也陷入過量開發的尷尬境地。8月29日,記者來到位于長風街的一家寫字樓。據工作人員介紹,這里有兩座公寓樓,屬于商住兩用,但入住的沒有幾家。在A座,記者看到有不少樓層在裝修,門上都貼有出租信息。據該樓盤的銷售顧問介紹,現在這里還有房源,今年的租售情況都不是很好,最近打了不少廣告,“只能看看后半年的情況吧。”
              
            與此同時,記者在58同城等網站上搜到的寫字樓出租信息達數千條。小張所在的房屋中介負責人告訴記者,他們今年上半年對省城的寫字樓市場做過一個調查,空置率達30%左右。無獨有偶,數據顯示,目前省城在售寫字樓項目剩余貨量約為150萬平方米。也許這些數據還不是很權威,但是這也在某種程度上反映出目前省城寫字樓市場供大于求的現狀。
            
            原因:同質化現象很嚴重
              
            地段是衡量一幢寫字樓價值的重要指標。“是否位于城市中心區域,這決定了寫字樓物業的檔次。”有業內人士這樣分析。由此帶來的是寫字樓一個銷售困局:即產品的同質化現象嚴重。很多寫字樓處于同一地段,區位優勢相同、交通配套共享、產品類型相近。
              
            記者在調查中發現,以長風街片區為例,片區內,商業繁華,寫字樓項目聚集,高端居住社區匯聚,商業氛圍濃厚,吸引了眾多企業入駐于此。但是從寫字樓的配置來看,和信商座、長風大廈、千禧世紀廣場、陽光商務大廈等基本上處于同質化狀態。
              
            不僅如此,供應量太大尤其是高檔品種供應量大也是主要原因。高檔寫字樓的過多過快增長,導致沒有切合中、小型企業的市場需求。“省城寫字樓市場供應量過快上升,可需求量不升反降是寫字樓出現高閑置率的根源所在。由于現今國家出臺的房地產調控政策主要針對的是商品住宅市場,因此,不少開發商在短時間內集中轉向商業地產開發,由此導致了寫字樓項目的大量增加。”業內人士分析,從2011年開始,省城不少地產商都將目光投向了寫字樓、商鋪,一時間商業地產成了投資熱點。
              
            此外,寫字樓租金高、服務水平不高的現狀,也使不少中小企業選擇了“住宅辦公”的方式。記者在調查中得知,很多企業對租用的寫字間的配套設施不滿意。這其中反映最多的是寫字樓無餐廳、電梯太慢、停車位太少、物業太差等等。
            
            出路:差異化運營是方向
              
            作為太原市首家運營聯合辦公型產品的萬創眾創空間,可以說是寫字樓去庫存的一個典范。萬創眾創空間位于晉陽街與濱河東路交叉口,總面積3400平方米,憑借高新區獨特的區位,加之政府的補助,運營成效顯著。其運營模式為:整層分割,小塊出租,資源互換,價值相連。
              
            其實,以響應國家“大眾創業、萬眾創新”政策,為小微企業提供創業平臺和場地,改變運營方式,創新多功能寫字樓理念,運營聯合辦公型產品,目前已經成為省城寫字樓市場去庫存的成功范例。
              
            除此之外,定位準確,配置完善的高檔寫字樓在省城仍然處于比較緊俏的狀態,以華宇百花谷為例,由于其便利的交通和完善的設施以及高質量的服務,成為很多有實力的企業辦公首選之地。但是這些寫字樓在整個市場中所占比例很小,大部分寫字樓仍然面臨難以出租的窘境。
              
            走差異化發展路線,精準定位成為寫字樓市場的新出路。省城目前商業供應量開始越來越大,但需求相對較小,逐漸出現了供大于求的現象。有專家表示,發展寫字樓需要根據實際情況找準定位。

            目前省城在售寫字樓項目剩余貨量約150萬平方米,主要集中在以長風街為主軸的兩側,這些寫字樓面積區間都較大。其次,未來潛在供應寫字樓體量近160萬平方米,預計多在今明兩年入市,但未來發展的不確定性多,此類型項目主要集中在汾河西片區,尤其是迎澤西大街、長風街及城中村改造商業地塊寫字樓放量,使競爭態勢愈加激烈。
            






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