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          美國樓市繁榮下的邁阿密警鐘
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-5-31  出處:北京商報
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          今年4月,美國多項房地產指標表現亮眼。而在南部的佛羅里達,隨著美元持續走強,南美投資者開始拋售新建公寓,導致邁阿密的公寓庫存增加。'數據'復蘇背后,邁阿密釋放的信號暗示了美國房地產市場繁榮之下需求不足、泡沫漸起的風險。

            銀行監管部門的'冷水'

            危機過后,美國房地產市場正在擁抱新一輪繁榮。美國商務部發布4月美國新房銷售數據,結果大幅好于市場預期。新房銷售較3月環比增長16.6%,為1992年以來最快月度增速。而4月新房中間價升至32.11萬美元,為2008年1月以來最高水平。

            新房銷售狀況良好,建筑商的信心也恢復到美國十年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之后最快的速度建造新房。4月新屋開工總數年化從109.9萬戶升至117.2萬戶,同樣高于預期值112.5萬戶,其中獨戶開工數增長9%至2007年12月以來最高水平。

            這組數據一掃今年以來市場預期美國樓市可能放緩的陰霾,卻引來銀行監管部門的冷水。美國銀行監管部門的一位高管警告稱,部分房地產市場正在開始形成泡沫。美國貨幣監理署負責人托馬斯·庫里表示,紐約、波士頓、華盛頓特區和舊金山的公寓市場,泡沫情況尤其嚴重,他警告稱,貸款方正在放寬貸款條款和合約。

            中國社科院世界經濟與政治研究所研究員孫杰在接受北京商報記者采訪時稱:'金融危機以后,美國一直有意對住房貸款進行遏制。住房貸款增長已經從2007年的12%-13%降至近幾年的2%-5%,足以見得政府對房地產泡沫的重視。'

            被抑制的借貸杠桿

            有信用沒收入的人買到了房子之后,銀行下一步的業務來源就只有沒有信用的人。這是上一輪危機的警示。在金融危機以前,貸款價值比經常能夠進一步提高到95%,也就是說只要5%的首付就能買房子,金融杠桿一下子從5倍提高到25倍。

            危機后由于銀行收緊了信貸,嚴格控制總的貸款價值比,使其不超過90%,抑制了通過住宅權益貸款來籌措首付款提高金融杠桿的做法。嚴格監管使得銀行減少了向高負債公司發放的貸款,最大程度地壓低了杠桿借貸。

            但多年來所發生的信貸泡沫中,房地產市場一直都是問題的核心。因此,這種警告需要引起重視,特別是八年來,美聯儲一直在提供接近零利息的貸款。

            '美國貸款買房利率創30年新低是美國房地產市場逐步回暖的因素之一。'分析人士指出,盡管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升,保持在4.5%左右,但這仍然處于歷史新低水平線上。

            中國社科院美國研究所研究員陳寶森在接受北京商報記者采訪時指出:'貨幣政策的強刺激對房地產市場回暖功不可沒。盡管經濟復蘇依然疲弱,龐大的資產負債會導致風險越積越大,逼迫美國貨幣政策最終走向正軌,目前處于低位的住宅抵押貸款利率可能因為美聯儲加息和美國通脹水平上升而不復存在,加息的進程和節奏勢必給美國房地產市場帶來新的不確定性。'

            會有更多'邁阿密'嗎

            '如果說美國樓市將迎來一場繁榮,而這樣的繁榮似乎并非由年輕人推動的。與2008年房地產市場蕭條之前不同,目前美國房地產買家的年齡變得越來越大。'舊金山房地產獨立經紀人表示,這算是一場'另類'繁榮。

            從人口普查局和皮尤研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之,近年新家戶的增長主力并不在這些年輕人身上。業內擔憂這只是美國房地產市場的'暫時'繁榮,因為新家戶數量的增加對房地產業是非常重要的指標,而購買者的年齡階段對于房地產市場潛能的釋放以及未來發展有著極為重要的意義。

            '需求不足仍是美國房地產市場最大的問題。第一次買房的人很少,年輕人購房需求增長不利,加上中產階級收入下滑日益貧困化,這些因素都制約了美國房地產市場實現真正意義的復蘇。'陳寶森對北京商報記者分析道。

            缺乏有效需求支撐,多靠投資拉動的邁阿密市場便是真實的寫照。《時代》周刊曾報道,在房地產鼎盛時期,一對夫婦購置邁阿密海邊的一套公寓,剛剛辦完手續,出了門就碰到急切的買主,他們一轉手在兩個小時內就賺了10萬美元。

            這樣的傳說吸引著越來越多的投資者,在過去的十幾年中,邁阿密樓市價格大漲,當前,邁阿密房地產市場泡沫正在破滅,尤其是豪華公寓成為了一顆'定時炸彈'。

            據CraneSpotters.com追蹤數據,以目前的銷售速度,要消化掉邁阿密市區3397套待售公寓需要29個月的時間。今年1-4月,邁阿密公寓的成交量較去年同期下滑了25%,同時,每平方英尺均價下跌了6%。

          隨著美元持續走強,南美投資者特別是巴西投資者購買力受到侵蝕,他們不得不選擇拋售新建公寓,導致邁阿密的公寓庫存增加。開價降低,不少富翁紛紛開始拋售他們在邁阿密的房產。在一些新建的高樓大廈中,有1/3的房子重返市場。今天的邁阿密是否會成為明天更多城市的'樣本',已經為本輪房地產繁榮敲響了警鐘。








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