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          紅塔紅土基金:政策窗口期來臨 樓市需要靜靜
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-4-7  出處:紅塔紅土基金
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            春節以后,一線城市房價出現非理性暴漲。紅塔紅土基金管理有限公司研究部羅驥認為,滬深兩地樓市新政策出臺旨在擠出房地產泡沫,隨著新政的落地,樓市暴漲趨勢或將結束,樓市將步入平穩調整期。

            進入2016年以來,上海深圳兩地的樓市價格漲勢在持續半年有余之后,仍然保持著每月刷新紀錄的暢旺狀態。數據顯示,上海2月份一手商品住宅成交均價同比增速達24%,深圳一手商品住宅成交均價同比漲幅更高達72%。2016年至今,上海與深圳成交面積同比漲幅分別高達53%與16%,量價同時領跑全國,為上海與深圳樓市降溫的呼聲也越來越多。

            羅驥認為,本次上海與深圳出臺的調控政策的思路基本一致,目的在于提高購房門檻,禁止場外配資以及抑制投機炒房的行為。從已出臺的調控措施來看,上海市的調控力度更是超出預期。就上海市而言,將連續繳納社保繳納年限提高5年影響最大的是剛需類人群。深圳市將連續繳納社保年限從1年調高至3年,力度相對溫和,但由于深圳的房價已經處于相對與絕對高位,并且從2016年的成交量看已經有滯漲現象,證明調控政策實施前深圳市剛需類人群觀望情緒比上海市的更加濃烈,預料深圳樓市對政策的敏感度相對上海而言要低。從改善型住房的角度看,上海市大戶(140平米以上)占比約30%,目前銀行執行的首付比例為50%,新政實施后提高至70%,同時嚴抓首付貸等行為。該政策大大提高了購房者對自有資金的要求,必然會使部分購房者推遲換房甚至取消換房。而深圳只改變了二套房的認定標準,政策調整對購房者預期的沖擊相對較小。

            新政出臺后,二級市場并沒有出現大幅波動,地產板塊股票近日的走勢也跟隨大市上升。習近平總書記在去年11月提出的化解房地產庫存,促進房地產業持續發展的基調仍主導著整體的房市。2015年下半年以來,某些二線城市與三四線城市的庫存處于歷史高位,導致了房地產開發投資增速創了新低,這種負面效應影響到了鋼鐵、水泥、家電等十幾個行業,對經濟發展以及企業的盈利造成了極大的障礙。

            歷史上看,房地產的價格和銷量與貨幣政策息息相關。2016年政府工作報告明確提出“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策”,可以預料未來一段時間政府都會實行相對寬松的貨幣政策。因此,房地產去庫存仍是2016年經濟工作的重點之一。






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