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          房地产去库存与宏观经济之关系
          淘房网 taofang.com.cn      时间: 2016-4-1  出处:浦东时报
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            关于房地产去库存与宏观经济之间的关系,我一直在思考,大概总结了几个方面,和大家做一些交流。

            理性看待“去库存”

            首?#20154;?#35828;对于现在大家热议的“去库存”这个问题的个人看法。

            我觉得,目?#23736;?#36825;个问题?#30446;?#27861;可能还是存在比较大的差异。现在这个话题非常敏感,似乎作为一个重大的任务提出来了,然后各个方面闻风而动,要促使房地产去库存。事实上,我们还是应该先从现在?#30446;?#23384;情况来分析问题。

            第一个,到去年年底的时候,全国房地产待售面积是7.2亿平方米。如果把在建的计算进去,大概现在的总体库存是在40亿到50亿平方米。

            还有一种算法,就是把土地购买了以后,即将要建住宅、还没有建的,但是建造可能性很大的也算进去。可能会有七八十亿平方米的面积。

            要建未建的,目前来说只是一个潜在的、可能由于种种原因推迟建设,或者是拉长建设步骤的,这只能说是一种潜在的问题。我们要关注的是前面两个数据,从7.2亿平方米来看,还算不上大问题,因为去年出售面积就达到12.8亿平方米。2013年的时候,曾经达到一年销售13亿平方米,所以7.2亿平方米压力还不太大。

            但是,四五十亿?#30446;?#23384;是需要关注的。目前政府在各个方面进?#22411;?#21160;,采取了一系列的措施,推出了“组?#20808;薄?#21516;时我们也注意到,银?#24615;?#25353;揭贷款的投放上也比较积极。今年年初,有一个现象没有出现,就是在前三年曾经出?#27490;?#30340;年初按揭贷款遇到很大障碍,放不出去的状况。我在银行工作过,经常有一些朋友亲戚或者更远的人打电话过来说,在12月份就签了按揭贷款合同,到了3月份还不放贷款,这种现象前些年非常普遍。银?#24615;?#25353;揭贷款上非常保守,是有几方面的原因:首先?#21069;?#25581;贷款不赚钱,而?#22839;?#21021;的时候因为?#20889;?#36151;比的管理,更多的信贷资源投向了企业,尤其是年底结存了很多需要?#23637;?#30340;大客户,像这?#20013;?#36151;款,能推就推,通常三四月份才能解决这个问题。这样往往会使得按揭投放的数量受到影响。但是现在不一样,?#32622;?#22823;为改观,流动性多了,存贷比也没有了,银行要?#19994;?#24456;好的资产很难,很多能?#19994;?#24895;意出高价让银?#20889;?#27454;的,银行也不敢投,按揭贷款就变成了不错的投向,所以商业银行是比较积极的。一到二月份,尤其是1月份,信贷天亮了,按揭贷款放的比较多,一改前些年一二月份按揭贷款投放总量偏低的状况,这就促进了一二月份房地产?#23665;?#37327;比较大的状况。而这一点,对于未来库存的消化是比较好的。

            同时,我们也看到,房地产的投资在2014年已经出现了明显下滑。投资从2013年底的20%到2014年底的10%,再到2015年底的1%,比例迅速回落。投资回落后,房地产新开工面积也?#20013;?#22238;落,一直是负增长。去年年底大概有15%的负增长,这使得未来库存增长速度放慢。去年年底的时候,库存增加是比较有限的。关于库存,?#19968;?#24819;说一下,看房地产?#30446;?#23384;和看处理产能过剩,我觉得应该要区别开来。房地产库存现在来?#31561;?#23454;存在,但是也不要加以无限夸大,似乎这个问题解决起来非常困难。从更大更远的角度来看,毕竟中国城镇化水?#20132;?#26159;偏低的。严格地说,城镇化的水平只有45%,稍微宽松一点,把外来人口计算在内可能也就是50%,到了“十三五”规划末期可能要达到60%。60%的城镇化,在国际上发达国家来看,还属于比?#31995;?#30340;水平,还会有非常多的人口流向城市。

            因此,我?#24378;?#25151;地产库存的时候,还是要比较理性,不要把它看成是洪水猛兽,到处都说压力山大,这就容易在决策上形成许多偏差,对去库存需要的政策方向以及政策力度产生影响。

            现在不同的城市差异比较大,我觉得这中间,特别需要关注三四线城市。这些地方事实上有很多库存是无效库存。2009年的时候,大量的投?#35270;?#29616;,一方面是融资平台基础设施类的投资,还有一类就是房地产投资。房地产投?#25163;性?#36895;最快的就是三四线城市,因为一方面融?#26102;?#21033;,另一方面也是经济增长的需要。这样,三四线城?#24615;?#37027;个阶段就做了一件非常不好的事情——把土地大量卖出去。开发商一算,土地这么便宜,造了房子之后,只要卖两三层,钱就可以赚回来了,至于之后的房子卖得掉卖不掉也无所谓了……因此,这些房子就留在那里,地方政府现在去想办法处理。但是,这种住宅是有效需求吗?可能五六十年都卖不掉。城市化当中还?#24615;?#30528;大城市化,三四线城?#24615;?#22478;市化过程当中的机遇是不多的,主要是一二线城市以及和一二线城市靠的比较近的小城市,很多三四线城市未来相当多?#30446;?#23384;都是无效的。在观察库存的时候要留意,保守估计有一到两成库存是无效库存。这中间还有一点,就是去库存和促投资需要联合,不要说整个一股脑去库存。事实上,我们在很多地方还是需要?#22411;?#36164;,?#28909;?#35828;几个主要的一线城市,现在缺的是增加土地供应,尽快投资,增加供给,但这方面还是比?#20808;?#30340;。

            还有一个问题,就是一线城市确实需要抑制泡沫,因为房价的上涨会对其他城市产生一个推动效应。所以,还是需要抑制一线城市所出现的泡沫。但在这中间,又要注意去泡沫、抑制泡沫的过程,不要简单的和去杠杆结合在一起。在我个人看来,房地产金融领域,恐怕需要非常谨慎地看待去杠杆,整个中国的经济杠杆率较高,现在又进一步走高,在政府、企业、居民中间,居民的杠杆率是比?#31995;?#30340;,我们的发展方向是企业的杠杆要降下来,地方政府有些杠杆需要降下来,但是居民的杠杆应该上去。居民的杠杆上去靠什么?主要还?#21069;?#25581;贷款,最终是居民按揭贷款在整个融?#25163;?#30340;比例明显上升。一组数据显示,前些年,按揭贷款在银行的整个信贷余额中的占比,大概是在13%—15%,开发商贷款占6%,加在一起占信贷余额的20%。但是从目前来看,按揭贷款的增速明显加快,到了去年年底的时候,比例已经到了15%以上。房地产信贷在整个信贷中的占比在上升,而在利率市场化背景下,未来我们认为这个比例继续上升是大概率事件。从各国来看,尤其是与发达国家对比,这个比例是偏低的,还有比较大的发展空间。

            去库存与宏观经济的关系

            去库存对于经济的影响,我觉得非常大。讨论房地产投资和经济整体运行的关系,我?#24378;?#21040;一个数据:固定资产投?#25163;校?#25151;地产投?#23454;?#21344;比,长期是在20%左右,有五分之一左右上下波动。去年年底比例下降,从20%降到10%,从10%降到1%,只占17%的比重。但是其对投?#23454;?#38388;接影响很大,房地产投?#35782;?#21046;造业的投资、对服务业的投资,都会有比较大的影响,尤其是影响到十几个行业。直接?#22270;?#25509;的影响加在一起,就影响了固定资产投资接近50%。所以当投资?#20013;?#22238;落的时候,固定资产投资明显下降,毫无疑问。

            从这一点来看,回顾一下最近几年经济增长,事实上压力比较大的是2014年到2015年。2012年是温家宝总理任期最后一年,两年的GDP增速都在7.7%,2014年开始下行,因为房地产投资增速从2013年年底的20%,到2014年下降了10个百分点,这对于整个投?#35270;?#38750;常大的影响。此外还有房地产对消费的影响,在2015年出现了非常好的回升。之所以这一年消费增速平稳且较快,还在GDP当中的比例有所上升,其中重要的原因就是房地产销售。不过,房地产的投资从2015年开始下降。

            毫无疑问,短期经济运行中最大的优势就是房地产。中国作为一个发展中国家,一个城镇化水?#20132;?#27604;?#31995;?#30340;国家,住房是最重要的消费品,也是价值最大的消费品,还是需求?#20013;?#19981;?#26174;?#21152;的消费品,其对经济影响大是正常现象。如果说我们的城镇化率达到了75%以上,人均GDP达到发达国家的水平,到那个时候房地产还是这样影响经济,那就不正常了。现在是正常的、合理的,是规律的,也改变不了。

            所以有人说房地产“绑架”了中国经济,这没有意义。上世?#22303;?#19971;十年代美国什么行业最好?建筑业、基础设施,这是美国当时的两大支柱行业。我们认为,房地产投资出现了比预期好一点的变化,接下来不排除有波动?#30446;?#33021;,但是出现房地产投资负增长?#30446;?#33021;性已经很小。也就是说,可能有所波动,有所反弹,但是不大可能出现像过去那样10%,甚至于20%这样高的增速。而且这次的投资反弹,对其他投?#23454;?#25289;动、对于整个GDP的拉动力度没有过去这么大。或者说,没有像三四线城?#22411;?#36164;来的那样快且量大。道理很简单,因为一二线城市房价高。投资需要计算金额,在一线城?#24615;?#19968;幢房子可以在三四线城?#24615;?#19977;四幢房子,哪个对经济拉动比较大?所以,这次尽管出现反弹,对经济企稳有好的作用,但是拉动大规模投?#23454;目?#33021;性不大。有人问今年第一季度中国的GDP会不会暴涨,出现大幅度反弹?我说可能性不大,现在虽说已经出现了一些星星点点的转好迹象,但是总体来看,下行的压力还是不小的。






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