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          上海擬加強樓市調控開發商“加速出貨”
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-3-14  出處:經濟觀察報
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            上海樓市高燒不退,3月8日和10日,上海市發改委兩次牽頭召集房地產業內專家研討房價上漲過快情況。
           
            一位與會專家透露,上海政策的趨勢是加強“限購”,尤其會在一些細節上作出更嚴格的限制。

            密集的兩次研討會似在加緊落實上海市委書記韓正3月6日的表態:住房是特殊的商品,政府必須要加強調控。

            上海的地產交易熱潮還在延續,鏈家數據顯示,3月首周,上海全市商品住宅成交量環比上漲78.08%,創下了去年下半年以來的新高。

            一手住宅的供應量也在增加。新浪樂居數據顯示,3月上海將有50個新盤推出,相較于去年同期的36個新盤,增加了近4成供應量。2月底市場的爆發,也導致部分項目“捂盤惜售”,在政策不斷傳出收緊的風聲時,多位房企人士對經濟觀察報表示,對當下的市場持“謹慎樂觀”的態度,會按照既定節奏推盤,快速去化在售項目,在需求窗口期“加速出貨”。

            升級版調控政策欲出

            住房和城鄉建設部長陳政高3月5日稱,當前北上廣深四個城市穩定市場的具體措施包括:一是實行嚴格的限購政策,同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策;二是增加土地供應面積,并要及時公布信息,以穩定信心;三是增加中小戶型供應數量,搞好保障性房屋供應建設;四是打擊各種交易當中的違法違規行為;五是正確引導輿論,主動發聲,穩定人心,穩定預期,穩定市場。

            3月6日,上海市委書記韓正談及樓市時表示“從上海市房地產市場來看,最近一段時間出現一些非理性的過熱的市場情緒,這種情緒抬高了房價,對房地產市場的健康發展是不利的,我們必須高度關注。”

            官方的密集喊話加大了政府對樓市的調研力度。3月8日,上海發改委牽頭,邀請了數位上海業內專家探討房價上漲過快的現象,與會人員還有上海住建委以及央行上海分行、上海銀監局領導。

            與會人員對經濟觀察報透露,按照慣例,上海發改委每個季度都會召開類似的行業調研會,只是往年都會在3月底開,今年提前召開,探討的內容有專題性質,即關于上海房價上漲的摸底。銀監部門的人員也是首次參會。

            會上,機構專家分析了上海房價上漲過快的原因以及應對建議。與會人員透露,上海住建委的人士在會上表示,市場供求矛盾導致上海市場持續上漲,該人士建議稱,上海仍然會嚴格執行樓市限購政策,同時在細節上更加收緊,比如加強購房資格審核。

            重點的建議內容還包括:重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案,調節樓市的交易結構,防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲;針對房產交易環節實行差別化的稅收政策,收窄“330新政”的執行力度;加強對于中介行業的監管,規范交易流通環節,打擊各種交易當中的違法違規行為,比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象;有關首付貸消費金融的業務監管會強化,防范首付貸款引起的市場風險等。

            上海銀監局的人員則重點強調了房地產領域的金融風險監管:有可能收緊非普通住房的房貸政策;不允許P2P資金進入首付貸領域;限購資格應該提前認證;房地產中介不允許從事首付貸業務,因為營業執照當中并沒有這項內容;二套房實行差別化的政策;進一步嚴格公積金貸款政策審核。

            據了解,有與會人員表示,當下上海房價上漲較快,有泡沫風險。

            8日的調研并不是結束。10日,上海發改委再次召開了研討會,但這次會議并沒有住建委等其他政府部門參與,主要是房企代表和一些機構專家。一位與會人員透露,此次的研討會上,各家企業代表集中談到了對目前行業的看法,探討的主題則是“去庫存”。

            跑量不降價

            經濟觀察報了解到,上海龍湖旗下項目自3月7日起全線漲價。上海龍湖一位內部人士表示,漲價是根據項目的銷售情況決定的,并沒有統一的調價標準。

            對上海龍湖來說,“提價”和“快速去貨”是關鍵詞。如類住宅項目龍湖北城天街是2015年上海樓市熱銷產品,隨著房源存量的減少,2016年去化速度和價格均會有所上揚;下半年即將入市的江橋項目,會適當提升100平方米以下戶型的比重,前述內部人士透露,公司希望這個項目能越快上市越好:“在穩健的房地產政策下,我們對于市場的預期樂觀,總體銷售策略就是快速去貨、消化庫存。”

            “對營銷端口來說,遇上市場需求窗口期的時候,加大出貨是大家都會做的事情,當然我們也會隨著市場情況及時調整銷售策略和價格。”正榮集團上海公司營銷總監楊鎳說。

            正榮目前在上海有兩個在售項目,徐涇項目預計將于3月底開盤。

            3月的上海一手房市場和2月底是截然不同的。此前,上海有數個一手項目遲遲不開盤,部分樓盤有“捂盤”嫌疑,市場的供應量遠遠低于需求量。多家機構的數據顯示,3月首周全市商品住宅供應量為零。

            上海鏈家市場研究部分析師柯曉娟表示,自今年一月以來,一手房的周度供應量便節節回落,基本呈現逐步下滑趨勢。2月以來供應量更是微乎其微,相對于成交量的節節攀升,供應量則跌落低谷,開發商惜售心理極為強烈,也說明其對后市看漲的信心十足,“剛需項目暫停入市,開發商捂盤的嫌疑則更大”。

            但供應量減少更大的原因來自于周期規律,春節前后歷來是樓市銷售淡季。此外,經濟觀察報了解到,受到房價上漲過快的影響,上海相關監管部門此前暫緩發放部分高價樓盤的預售證。

            楊鎳認為,供需不平衡只是階段性的,上海市場的供應一直較為平穩,但去年下半年以來過大的需求造成了一段時間的不平衡,大多數房企會根據既定節奏推盤,并不會刻意捂盤。

            在他看來,近期上海推盤量減少,背后是很多房企用一定的手段合理控制供應:“想簡單調整銷售節奏不是那么簡單的,有嚴格的報批、報建的程序,還得考慮到建設的速度,因為銷售節點可能是半年前、一年前就確定好的。只能說,市場需求量特別大的時候,一個項目一期本計劃賣6個月,結果3個月就能賣完,但是二期要3個月后才能出來,為了保證不斷流,按照現在的去化速度,減少出貨量,我了解的大多數開發商都是這個原因。”

            3、4月份歷來是房企推盤的高峰期。多位業內人士預計,整個上海市場的推貨量會走高,供不應求的狀況將得到緩解。

            對政策的研判,也是房企決定快速出貨的重要原因。旭輝集團總裁林峰在3月9日的年度業績發布會上公開表示,房價上漲過快必然醞釀更大的風險,過熱的城市有回調的可能,今年上半年會搶時間開盤,加快出貨速度。





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