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          上海拟加强楼市调控开发商“加速出货”
          淘房网 taofang.com.cn      时间: 2016-3-14  出处:经济观察报
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            上海楼市高烧不退,3月8日和10日,上海市发改委两次牵头召集房地产业内专家研讨房价上涨过快情况。
           
            一位与会专家透露,上海政策的趋势是加强“限购”,尤其会在一些细节上作出更?#32454;?#30340;限制。

            密集的两次研讨会似在加紧落实上海市委书记韩正3月6日的表态:住房是特殊的商品,政府必须要加强调控。

            上海的地产交易热潮还在?#26377;?链家数据显示,3月?#23383;?上海全市商品住宅?#23665;?#37327;环比上涨78.08%,创下了去年下半年以来的新高。

            一手住宅的供应量也在增加。新浪乐居数据显示,3?#24459;?#28023;将有50个新盘推出,相较于去年同期的36个新盘,增加了近4成供应量。2月?#36164;?#22330;的爆发,也导致部分项目“捂盘惜售”,在政策不断传出收紧的风声时,多位房企人士对经济观察报表示,?#32536;?#19979;的市场持“谨慎?#27490;邸?#30340;态度,会按照既定节奏推盘,快速去化在售项目,在需求窗口期“加速出货”。

            升级版调控政策欲出

            住房和城乡建设部长陈政高3月5日称,当前北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括:一是实行?#32454;?#30340;限购政策,同时实行?#32454;?#30340;差别化税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心;三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;四是打击各种交易当中的违法违规行为;五是正确引?#21152;?#35770;,主动发声,稳定人心,稳定预期,稳定市场。

            3月6日,上海市委书记韩正谈及楼市时表示?#25353;?#19978;海市房地产市场来看,最近一段时间出现一些非理性的过热的市场情绪,这种情绪抬高了房价,对房地产市场的健康发展是不利的,我们必须高度关注。”

            官方的密集喊话加大了政府对楼市的调研力度。3月8日,上海发改委牵头,邀请了数位上海业内专家探讨房价上涨过快的现象,与会人员还有上海住建委以?#25226;?#34892;上海分?#23567;?#19978;海银监局领导。

            与会人员对经济观察报透露,按?#23637;?#20363;,上海发改委每个季度都会召开类?#39057;?#34892;业调研会,只是往年都会在3月底开,今年提前召开,探讨的内容有专题性质,即关于上海房价上涨的摸?#20303;?#38134;监部门的人员也是首?#23614;?#20250;。

            会上,机构专家分析了上海房价上涨过快的原因以及应对建议。与会人员透露,上海住建委的人士在会上表示,市场供求矛盾导?#24459;?#28023;市场?#20013;?#19978;涨,该人士建议称,上海仍然会?#32454;?#25191;?#26032;?#24066;限购政策,同时在细节上更加收紧,?#28909;?#21152;强购房资格审核。

            重点的建议内容还包括:重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,调节楼市的交易结构,防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨;针对房产交易?#26041;?#23454;行差别化的税收政策,收窄“330新政”的执行力度;加强对于中介行业的监管,规范交易流通?#26041;?打击各种交易当中的违法违规行为,?#28909;?#36895;销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象;有关首付贷消费金融的业务监管会强化,防范首付贷款引起的市场风险等。

            上海银监局的人员则重点强调了房地产领域的金融风险监管:有可能收紧非普通住房的房贷政策;不?#24066;鞵2P资金进入首付贷领域;限购资格应该提前?#29616;?房地产中介不?#24066;?#20174;事首付贷业务,因为营业执照当中并没有这项内容;二套房实行差别化的政策;进一步?#32454;?#20844;积金贷款政策审核。

            据了解,有与会人?#21271;?#31034;,当?#24459;?#28023;房价上涨较快,?#20449;?#27819;风险。

            8日的调研并不是结束。10日,上海发改委再?#25569;?#24320;了研讨会,但这次会议并没有住建委等其他政府部门参与,主要是房企代表和一些机构专家。一位与会人员透露,此次的研讨会上,各家企业代表集中谈到了对目前行业?#30446;?#27861;,探讨的主题则是“去库存”。

            跑量不降价

            经济观察报了解到,上海龙湖旗下项目自3月7日起全线涨价。上海龙湖一位内部人士表示,涨价是根据项目的销售情况决定的,并没?#22411;?#19968;的调价标准。

            对上海龙湖来说,“提价”和“快速去货”是关键词。如类住宅项目龙湖北城天街是2015年上海楼市热销产品,随着房?#21019;?#37327;的减少,2016年去化速度和价格均会有所上扬;下半年即将入市的江桥项目,会?#23454;?#25552;升100平方米以下户型的比重,前述内部人士透露,公司希望这个项目能越快上?#24615;?#22909;:“在稳健的房地产政策下,我们对于市场的预期?#27490;?总体销售策略就?#24378;?#36895;去货、消化库存。”

            ?#23736;?#33829;销端口来说,遇上市场需求窗口期的时候,加大出货是大家都会做的事情,?#27604;?#25105;们也会随着市场情况及时调整销售策略和价格。”正荣集团上海公?#23621;?#38144;总监杨镍说。

            正荣目前在上海有两个在售项目,徐泾项目预计将于3月底开盘。

            3月的上海一手房市场和2月?#36164;?#25130;然不同的。此前,上海有数个一手项目迟迟不开盘,部分楼盘有“捂盘”?#21491;?市场的供应量?#23545;?#20302;于需求量。多家机构的数据显示,3月?#23383;?#20840;市商品住宅供应量为零。

            上海链家市场研究部分析师柯晓娟表示,自今年一月以来,一手房的周度供应量便节节回落,基本呈?#31181;?#27493;下滑趋势。2月以来供应量更是微乎其微,相对于?#23665;?#37327;的节节攀升,供应量则跌落低谷,开发商惜售心理极为强烈,也说明其对后市看涨的信心十足,?#26696;?#38656;项目暂停入市,开发商捂盘的?#21491;?#21017;更大”。

            但供应量减少更大的原因来自于周期规律,春节前后历来是楼市销售淡季。此外,经济观察报了解到,受到房价上涨过快的影响,上海相关监管部门此前暂缓发放部分高价楼盘的预售证。

            杨镍认为,供需不平衡只是阶段性的,上海市场的供应一直较为平稳,但去年下半年以来过大的需求造成了一段时间的不平衡,大多数房企会根据既定节奏推盘,并不会刻意捂盘。

            在他看来,近期上海推盘量减少,背后是很多房企用一定的手段合理控制供应:“想简单调整销售节奏不是那么简单的,有?#32454;?#30340;报批、报建的程序,还?#27599;?#34385;到建设的速度,因为销售节点可能是半年前、一年前就确定好的。只能说,市场需求量特别大的时候,一个项目一期本计划卖6个月,结果3个月就能卖完,但是二期要3个月后才能出来,为了保证不断流,按照现在的去化速度,减少出货量,我了解的大多数开发商都是这个原因。”

            3、4月份历来是房企推盘的高峰期。多位业内人士预计,整个上海市场的推货量会走高,供不应求的状况将得?#20132;?#35299;。

            对政策的?#20449;?也是房企决定快速出货的重要原因。旭辉集团总裁林峰在3月9日的年度业绩发布会上公开表示,房价上涨过快必然酝酿更大的风险,过热的城市有回调?#30446;?#33021;,今年上半年会抢时间开盘,加快出货速度。





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