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          地产商试水众筹建房 房价真的能降1/3吗
          淘房网 taofang.com.cn      时间: 2015-6-2  出处:每日经济新闻
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            上周五,马明哲、郁亮、张玉良、杨国强、冯仑等金融与地产界的“掌门人?#20445;?#32597;有地齐聚上海滩,他们并不是来华山论剑的,而是为中国房地产众筹联盟的成立呐喊造势。

            自去年起,国内不少地产商都在试水众筹开发。房地产众筹,和“互联网+”一样,已然成为灸手可热的关键词和行业趋势。但像这次金融界巨?#20998;?#22269;平安,以及万科、碧桂园、绿地等地产大鳄联手推动的众筹盛宴,在国内堪称首次。

            在地产“白银时代?#20445;?#25152;有开发商不得不面临利润缩水的难题。根据“地产界思想家”冯仑的设想,房地产众筹不仅能让开发商成本下降1/3,还能帮他们提前?#19994;?#23458;户,实现“以销定产?#20445;?#21487;谓是颠覆了传统的房地产开发模式。

          众筹,真的能让房价下降1/3,并成为开发商们去库存的一?#20142;?#20025;妙药吗?

          房产众筹的两张面孔

            房地产众筹,就是通过互联网向大众筹集资金,来帮助筹款人完成某个房地产项目,共同拥有并获取房产?#25214;?#30340;过程。

            2012年12月8日,美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产。这个网站的?#35789;?#20154;米勒兄弟曾试图寻找银行融资,帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发,但被拒绝。这件事启发了米勒兄弟,他们决定直接从人民群众手里筹资投资房地产。

            通过众筹,米勒兄弟不仅把房地产的投资门槛降低到100美元,以募集到足够的资金投入到房地产开发。投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权,以此获得销售收入或租金?#25214;妗?br>
            《每日经济新闻》记者认为,房产众筹与房地产信托基金(Reits)原理相近,也就是说,将凝固的房地产项目所有权,分拆成无数个小的分子,让开发商无需投入大量的资金用于开发建设,小投资者则可以通过投入少量资金,分享到房地产的销售?#25214;?#19982;升值回报。

            有了众筹这玩意儿,就意味着房地产开发可以不再一味依赖于以银?#20889;?#27454;为主的间接融资,开发商可以直接找个人投资者借钱,实现直接融资。

            从去年开始,陆陆续续有好学的国内地产商试水房产众筹。?#28909;紓?#19975;科在苏州搞的一个项目,拿了其中一套100平米三房的单位在网上以54万元的底价起?#27169;?#26368;终价高者得到房源,溢价部分则分配给众筹投资人。

          但聪明人都知道,这只是开发商为了营销宣传搞的把戏。

            与之相对,平安的众筹玩法却截然不同。按?#25484;?#23433;的说法,平安好房的房产众筹大概流程是:开发商拿地后?#19994;?#20182;们谈合作,平安好房从中挑选合?#23454;?#39033;目,再根据合作对象提出的要求,设计出符合他们各自需求的金融产品,放到平安前海众筹平台实现募集,以此提前圈定意向客户,融资完成后,项目开工。

          这才是真正意义上的房产众筹。

          前景很美但道路曲折

            在白银时代,地产商面临两大难题:一是?#20202;?#20108;是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题,按照冯仑的说法,由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用,再加上其他一些费用的节省,房子最终的实?#35270;?#24800;幅度能达到20%~30%。

          这是不是说,开发商用众筹的方式来建房,房价最高可以便宜30%呢?

            现实或许没那么简单。新?#24378;?#32929;高级副总?#38376;?#38451;捷告诉《每日经济新闻》记者,在房地产项目开发成本里面,土地成本、税费支出、建安成?#23621;?#31649;理费用是大头。以上海为例,土地成本大概占房价的45%,税费约占20%~30%,管理费用与建安成本大概是5000~6000元/平方米,这些固定成本在房价中的占比已经超过80%。由于众筹只能影响到融资成?#23621;?#33829;销费用,对这些固定成本无法带来影响,即便在最理想的状态下,众筹对于开发商成本的节省幅?#32676;?#38590;超过20%。

            以平安的首款产品——碧桂园上海嘉定项目为例,《每日经济新闻》记者从一家机构拿到的项目研究报告看?#21073;?#39033;目所在区域内的洋房价格水平为13706元/平方米(毛坯),但碧桂园拿地的成本已经达到8100元/平方米。按照该机构的预估,项目售价最终在15000~15500元/平方米,其?#22411;?#22320;成本+开发成本+税费成本已经达到12600/平方米,这意味着除非开发商不要利润,否则房价优惠幅度不可能达到20%~30%。

            欧阳捷认为,融资成?#23621;?#33829;销费用能节省到什么程度,还不?#30431;怠?#20197;融资成本为例,虽然众筹意味着开发商可以不用融?#31034;?#30452;接拿到钱,但众筹产品本身和理财产品一样,是需要向投资者支付回报,只不过这部?#21482;?#25253;的支出是从项目未来利润里出,换了个?#38382;?#32780;已。

            《每日经济新闻》记者认为,众筹产品能否获得投资者喜爱,取决于产品?#25214;媛视?#38145;定期限。从产品?#25214;媛世?#30475;,在目前股市火爆的情形下,投资者对于?#25214;媛实?#35201;求肯定更高,没有6%~7%的年化?#25214;?#29575;相信很难吸引到投资者;同样的道理,如果锁定期限超过一年,这也会对投资者的热情造成打击。

            这对于开发商而言可谓两难,过高的保证?#25214;媛视?#36739;短的锁定期限,意味着开发商的财务成本是在提高而非降?#20572;?#20294;过低的保证?#25214;媛视?#36739;长的锁定期限,会降?#25237;?#25237;资者的吸引力,“锁客”的效果不理想,营销费用就无法下降。

            众筹模式和非法集资在?#38382;?#19978;其实较为接近,界定比较困难。缺少法律法规的支持、监管和引导,无论是开发商还是投资者都有可能会承担一系列法律风险,尤其是如果楼?#24615;?#24230;下行,会否引发争执值得各位关注。
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