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          中國的二手房市場如何崛起?
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2014-11-7  出處:南方日報
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            提要:從二手房市場集中度來看,根據中原地產的測算,2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市,成交金額的39%也集中在一線城市。

            專家視點


            2013年,盡管全國層面的二手房與新房成交占比只有35%左右,但是一線城市和個別二線城市二手房已經超過新房。

            從二手房市場集中度來看,根據中原地產的測算,2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市,成交金額的39%也集中在一線城市。

            盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導,但是考慮到已經足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速,二手房市場的全面爆發是大勢所趨,具體而言:

            第一,存量商品房規模已經足夠大。中國自1980年代中后期開始商品房開發,1998年之后商品房市場高速增長至今,目前商品房存量已超過1億套,如果考慮目前在建施工的規模,2015年將達1.25億套,假設2015年之后商品房開發在現有基礎上減速50%,那么2020年商品房存量將達1.6億套,這將是一個天量的存量市場,居于全球之首。

            第二,城市家庭房屋自有率已經很高。考慮到中國城市常住人口中有超過2.5億為農村流入城市的非戶籍人口,且未進入商品房市場,如果把這部分扣除,重新計算中國城鎮戶籍家庭的住房自有率,那么2015年將超過70%,如此之高的住房自有率是二手房市場崛起的支撐條件。

            第三,中國將進入人口流動和住房需求轉換的浪潮。從人口流動的角度講:

            (1)盡管歷史上中國人口流動的規模龐大,但這些從農村流入城市的人口并未進入商品房市場,但是未來這種格局必將發生轉變:隨著產業結構的調整,流動人口將從制造業逐步向服務業轉移,而服務業大量集中于城市人口密集之處,他們需要一個住處,或買房或租房(相反,當流動人口大量集中于制造業時,他們通常居住在工廠里)。

            (2)城市人口之間的流動,中國已從單純的城市化浪潮進入郊區化、大都市圈化浪潮,中心城市和外圍城市之間、一個城市內部中心城區和郊區之間的人口重新配置是必然趨勢。

            (3)戶籍制度改革將加速上述兩個進程。

            巴曙松 國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師





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