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          张宝全:旅游度假地产一年就可赚钱
          淘房网 taofang.com.cn      时间: 2013-10-31  出处:安家
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            红树林第一年能盈利说明有一些基本入住人群,能够为他们提供一个好的场所。

            《安家》:您开发的红树林系列度假项目是基于什么样的理念,这跟您?#32536;?#19979;中国的经济?#38382;?#39044;测有怎样的内在联系?

            张宝全:首先我认为,当下的中国,想通过投资来解决经济问题是不现实的,所以我们要通过消费来实现,要思考这个问题:什么是真正的消费?我认为真正的消费不是当下的价值,而是预期的,中国这前三十年经历了经济上行的阶段,而从现在开始,经济下行的时候,我认为中国房地产会打回原形,就是回到住宅。

            住宅的本?#31034;?#26159;居住,最重要的就是它的位置?#22242;涮住?#25552;到红树林,我觉得红树林不仅是一个企业的创新,还超越了企业的很多东西。面对住宅市场的泡沫,红树林在业态?#38382;?#21644;生活方式上都提出了新的探索和导向。

            《安家》:有人评价红树林是时下最流行的种种度假生活元素的“集大成者?#20445;?#24038;手艺术右手商业的“完美模式?#20445;?#24744;觉得这个认识准确吗?

            张宝全:红树林系列最大的优势就在于,既具备外形也具备内容,既充满想象力与?#26639;校?#21448;能充分满足多种商业运营需求。文化艺术理想与商业运营,二者在本质上并不矛盾,最重要的是主导者“想不想做、敢不敢做,以及有没有能力做”。因为这不仅需要想法和资源,更重要的是打破和重建这么多年形成的传统体系,而所有这些的关键,在于人。要做红树林这样的项目,需要老板懂艺术、?#39057;?#21644;房地产,并能协调一群人围绕着这个主题“起舞”。任何一方面有欠缺,就可能造成“盲人摸象”。对个人能力的需求,不仅?#24378;?#35266;的观察力,商业上的敏感和管理能力,更重要的是一种对人心的?#24418;潁?#23545;人的情?#34892;?#27714;的理解,这几乎可以说是一种天生的感知能力。

            《安家》:我们知道,中国?#39057;?#30340;现状是很?#29616;?#30340;,10%-20%盈利,50%亏损。一般?#39057;?#36816;营第一年亏,第二年第三年赚钱,但是红树林第一年就盈利了,您如何做到的?

            张宝全:红树林度假?#39057;?#19981;一样的地方在于它度假目的地这样的模式,包括了文化消费、生活方式消费,这实际上是对环?#22330;?#22330;景、方式的要求。三亚湾红树林严格地来讲,地?#23614;?#38750;最好的,甚至并不在海边,水上乐园也未开业,5000人会展中心也未开,即便如此,第一年能盈利说明有一些基本入住人群,我们能够为他们提供一个好的场所。另外,今年海南旅游人数下降了20%,旅?#38382;?#20837;下降了18%。虽然娱乐吧?#36824;?#36807;一次,但各方面没有明显异议,因为这是我们的娱乐创新,所以5月底又开始恢复,三亚也有另外两家?#39057;?#22312;做这方面尝试,我们会在法律?#24066;?#30340;?#27573;?#20869;,用创新来满足大家的消费需求,这体现在对未来的前瞻,我们对旅游目的地?#39057;?#30340;定义是,让大家从现实生活之中跳出去。

            《安家》:最近几年,国外?#39057;?#21697;牌与开发商的深度合作以及分时度假对红树林有没有冲击?

            张宝全:国外的房地产泡沫最后全部都集?#24615;?#20998;时度假,但是国外分时度假都是?#25237;?#30340;产品,而我们国家的度假都是在旅游区,不是在城市。红树林更不一样,我们做的是全国最高端的物业形态,这跟国外又完全不一样,所以谈不上竞争。目前中国那50%亏损的?#39057;?#24456;多都是用房地产开发的角度来做的,通过?#39057;?#26469;让住宅卖得更高更好,实质上不是为了做?#39057;?#32780;做?#39057;輟?#28982;而国外大部分的品牌?#39057;?#37117;是几十年甚至上百年来以商务为基础的?#39057;?#27169;式,并不适合中国出现的新的度假生活方式,加上我认为东方人还具有?#19981;度?#23621;的特性,这就意味着?#39057;?#30340;变革。

            《安家》:请您谈一谈淡季期间?#39057;?#24212;该如何运营。

            张宝全:说到淡季,首先我们要分清观光游?#25237;?#20551;游的区别:观光游的人层次会比?#31995;?#19968;些,度假?#25569;?#23545;的是中高端人群,相对来说季节是非常重要的。我们在红树林的设计上尽量做到了四季如春的感觉,让它成为可以让人待的时间长的地方。红树林设计的目标就是,淡季的时候?#26448;?#35753;人住下来。举两个例子,比如我们在青岛的红树林做了很大一个阳光沙滩,在冬天?#26448;?#35753;大家晒太阳。在广州从化的红树林,我们拥有世界最大的室内滑雪场和珠三角最大的温泉,让大家在夏季的时候?#26448;?#20307;会到冰雪世界。

            《安家》:您说未来5年要建10座红树林?#39057;輳?#36825;个开发成本是多大?另外请您介绍一下“股权式”的投资模式具体是如?#23614;?#20316;的。

            张宝全:其实在很多地方,如果不能把完整的旅游度假规划做好的话,光建一个红树林?#39057;?#26159;没有用的,我们帮很多城市做了旅游规划,每个项目在前期?#23478;?#33457;至少两三年的时间。红树林度假世界推出的投资模式是?#35813;?#20010;红树林都有一部分客房具有独立产权,可出售、转?#27809;?#25269;押。业主享有每年30天免费自住权益,其余时间由红树林国?#31034;频?#31649;理公司代为经营、管理,年终根据?#39057;?#32463;营业绩享受分红,业主相当于?#39057;輟?#32929;东”。这样的?#39057;?#27169;式有效规避了在旅游度假区投资传统住宅,物业长期闲置的?#38480;危?#20197;“经营性物业”为本质,为投资者创造的投资回报,也令土地价值显现更可?#20013;?br>



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