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          國務院再出重拳:房價過高地區三套房可停貸
          淘房網 taofang.com.cn      時間: 2010-4-18  出處:京華時報
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            國務院昨天針對房地產市場再出重拳,《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求,要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。相關部門盡快制定出臺二套房標準。

            通知還要求,發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。此外,加快發展公租房建設,地方各級政府要加大投入,中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障房建設和棚戶區改造。

            ■焦點解讀

            第三套房貸款可暫停發放

            【解讀】此前剛公布的政策針對貸款購買第三套及以上住房,要求貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。此次則明確,可暫停發放貸款。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇指出,當前房地產投資過度,泡沫膨脹,特別是一線城市尤為明顯。國務院3天之內兩次發布新規,充分體現房貸政策的差別化和針對性。新規中的“商業銀行可根據風險狀況”是政府考慮商業銀行是商業性機構,如果國家嚴格要求一分錢不能貸,有悖商業銀行自主經營的原則。實際上,在具體執行中,監管機構可要求商業銀行停貸,原則上不給3套以上購房貸款。

            第二套房有可能是改善性住房,但第三套房以上基本都是投資或投機,該政策非常準確地打擊了投資投機購房。業內人士牟增斌表示,不少人都是拿銀行的錢在投機,現在切斷了資金來源。如此嚴格的貸款政策前所未有,將嚴重打擊投資投機性購房。

            規定

            商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

            非本地居民貸款買房受限

            規定

            對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

            【解讀】這一規定主要針對以投資投機為目的的外地人購房現象,針對的是“既占用當地資源,又對當地經濟未作貢獻的人”。這種現象在北京、上海等一線大城市很明顯,現在正在向二三線城市波及。郭田勇指出,這條規定抑制了外地人在一線城市購買住房,同時也打消了在一線城市打算給孩子買學區房的念頭。

            中國社科院經濟學博士付立春表示,這條規定的力度比較大,將有效抑制外地炒房團的投機、投資性買房,雖然對存量房的影響不大,但對出于投資、投機性質購房為目的的增量房數量將產生很大影響。

            中經聯盟秘書長陳云峰表示,該政策的執行將嚴重打擊以外地投資客為目標的房地產項目。以北京市場為例,大量山東、河北等針對北京購房者的濱海項目將陷入危機,而海南這樣云集外地炒房人的區域也將前景黯淡。

            地方政府可限定購房套數

            規定

            地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。

            【解讀】該政策將會繼續打擊很多購房者炒房的可能。陳云峰表示,這一措施主要是針對相當一部分全款大批買房的購房者,但給各地留有一定調整余地。牟增斌則認為,地方政府在制定執行細則時需要詳細調研,根據各地具體情況因地制宜,合理劃線。

            但有業內人士表示,這一政策要求在具體操作細節上下工夫,此前海南三亞政府部門為防止對房地產市場進行過度炒作提出,對于前往三亞購房的外地人采取限制購房的措施,規定一個身份證只能購五套房。但有開發商指出,炒房者如果要一人購置多套房產,只需要攜帶更多的身份證或者別人代勞,就可以輕而易舉規避對外地人實施的數量限購政策。

            ■其他規定

            研究制定調節房產收益稅收政策

            規定

            發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

            【解讀】北京中原三級市場研究總監張大偉認為,在已經出臺了很多金融及土地新政的情況下繼續保留了增加稅費的可能,非常大地影響了很多購房者特別是投機者對市場的預期,樓市已經很難繼續穩定價格,預計房價很可能出現20%以上大跌。

            牟增斌則認為,該政策會很有效,但并不能得出物業稅即將出臺的結論,因為物業稅涉及的范圍非常廣,一旦開征,就意味著所有的物業都要征收,而且征收難度很大,計算非常復雜,很快征收不現實。要解決現階段問題,分層處理的稅收制度會比較合適,具體還要看下一步政策。

            炒地開發商新項目難獲新貸款

            規定

            房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中,其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

            【解讀】張大偉認為,新政策要求多部門對土地及融資市場實行收緊政策,將會非常明顯降低金融市場的風險,而且對于利用違規行為炒作樓市的很多經營者來說打擊力度非常大。

            牟增斌則表示,新政策加強了金融監管力度,通過金融手段規范市場和開發商,控制資金,防止項目公司依仗母公司的輸血,在市場肆無忌憚地拿地。但是,該政策的執行難度很高,目前融資渠道五花八門,很難監管。對囤地企業的政策,一方面是督促其盡快把土地轉變為商品房供應,另一方面也警示了囤地的風險,一旦被認為囤地,企業將承擔極大的風險,因此,會明顯降低企業囤地的現象,進而對降低地價有所幫助。

            ■市場反應

            這是近幾年最嚴厲的調控政策

            房地產業內人士對此次政策的精準度和可操作性表示震驚,普遍認為該政策將對市場產生強烈影響。長牟增斌告訴記者,“這次政策很嚴厲,是近幾年最嚴厲的調控政策,如果執行有力,將對市場產生很有效的作用。”

            中經聯盟秘書長陳云峰認為這是全方位的調控政策,從市場的消費行為到企業的開發行為,從限制需求到強制增加供應,“力度之大前所未有,對整個行業而言,不亞于一次西伯利亞寒流。”

            北京中原三級市場研究總監張大偉認為,這幾條政策,條條致命,切中了高房價命脈,堪稱史上最嚴厲的調控政策。“這些政策都預示樓市調控再也不會是之前的隔靴搔癢,樓市的高房價已經不可能持續。”

            北京中原三級市場研究部預測:北京等大城市房價將立刻停漲,部分郊區房價將立刻下調,50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源,房價很可能在年內出現下調20%-30%的現象,將有60%以上的購房者出現明顯的觀望,以北京為例,樓市的成交量將出現30%以上的下降。

            陳云峰則認為,新政將縮短市場觀望期,加速房價下調的趨勢出現,但他依然認為市場需要在一定觀望期后,房價才會有所體現。




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