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          买二手房遇到房主八大不靠谱表现要小心
          淘房网 taofang.com.cn      时间: 2015-7-27  出处:南京晨报
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            随着二手学区房价格的连年飞涨,不少卖房人签约后,开始找各种借口将买房人告上法庭,让买卖合同无效。近日,苏州姑苏法院民五庭潘宇容法官从数百件二手房买卖纠?#23383;?#24635;结出了卖方意图违约的八大不靠谱表现,提醒买房人要小心。

            案例分析

            卖方不肯过户,原是想涨价20万

            李女?#32943;?#26417;先生购买了一套学区房,房屋总价为140万元。李女?#32943;?#26417;先生支付了首付款80万元后,朱先生虽然将房屋交付给了李女士,但迟迟不肯按约定办理过户手续。李女士后来支付了剩余房款60万元后,朱先生仍不配合办理手续。李女士无奈之下只能将朱先生告上了法院。让人哭笑不得的是,朱先生的理由居然是房价上涨,要求加价20万元,但是原告不同意,所以双方没有办理过户手续。

            法院经审理认为,被告以房价上涨为由要求原告另行支?#27490;?#25151;款20万元,没有法律依据。被告行为构成违约,应承担相应违约责任。原告付清全部房款之日起,涉诉房屋的所有权应归原告所有,被告应协助办理相关手续。

            法官表示,大多数情况下房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续,但可能会制造一些借口,要求将过户时间延期,在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间,最终称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下,买方?#27426;?#35201;及时发出书面催告,要求房东在约定时间签约。如同意延期,则应约定具体的期限。买方尽量不要延期,如延期应当征得房东的书面同意,否则可能因证据不足而被法院认定违约。

            房价定低了,找借口让合同无效

            宋先生与陈女士是夫妻关?#25285;?#38472;女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍,与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场,但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院,以自己对妻子卖房毫不知情,房屋买卖合同未经其同意为由,要求确认合同无效。

            审理中,阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效,是因为宋先生两口子认为房子比市场行情卖便宜了十多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨,对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证,证实宋先生对房屋买卖过程是知情的,在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。

          房东八大表现要小心
          (一) 拒签居间协议;
          (二) 拒收定金;
          (三) 拒签买卖合同;
          (四) 签买卖合同时提出不合理要求;
          (五) 签订合同之后拖延过户;
          (六) 愿意双倍返还定金;
          (七) 共有房屋?#25215;?#25152;有权人签合同时不露面;
          (八) 干脆要求赔违约金而解除合同。

            ▼ 两条途径助维权

            买方可要求继续执行购房合同
          潘宇容法官举了一个例子,买房人于先生支付定金10万后,卖房者方先生夫妇却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同,方先生夫妇对自己的违约行为,只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。最终法院判决合同继续履?#23567;?br>
            潘法官表示,房屋买卖合同,内容符合法律规定,双方就不得擅自变更或解除。房东不按合同约定全面履行义务,属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权,?#37096;?#20197;不行使解除权。

            凭购房合同主张定金双倍返还等

            买方和卖方在签订购房合同时,会有关于违约金的条款,如果卖方违约,买方可凭合同去索取违约金。如果既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。

            潘法官指出,其实买方在交易过程中,特别要注意卖方违约细节的收集。“购房合同、卖方开具的首付款收条及交易过程的录音等,买方都可以收集起来,这样如果卖方拒绝支付违约金,买方可寻求法律支持。”






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